Hello,

Je vous retrouve avec un article qui va parler argent. Je ne sais pas trop si c’est tabou ou si c’est ok d’en parler, mais j’aurais bien aimé tomber sur un article de ce genre avant d’acheter mon appartement, histoire de réaliser tous les coûts cachés (même si je ne regrette absolument pas mon achat).

Bon, ça ne fait pas du tout un an que j’ai mon appartement. Je referai un update une fois les un an passés (et surtout une fois que j’aurais payé des impôts dessus) pour avoir une image un peu plus fiable du coût annuel d’un appartement en investissement locatif.

Pour information, j’ai arrêté de prendre en compte les dépenses au 25 mai. Le loyer et la mensualité de juin ne sont donc pas pris en compte dans ce calcul.

1/ Les recettes

Les recettes sont simples et d’une seule nature : le loyer (qui comprend 70 euros de charges et 10 euros de provision pour la taxe sur les ordures ménagères).

Ayant acheté mon appartement le 17 février, le mois de février a été payé au prorata de la durée (que j’ai arrondi au chiffre inférieur car je suis quand même une proprio trop cool). Les recettes totales de cet appartement en 3 mois et demi sont donc de 3 290 euros.

2/ Les sorties

Les sorties sont plus intéressantes car elles sont de diverses natures.

• Apport

L’apport correspond à la ligne apport dans le tableau mais aussi aux lignes notaires. Au total, j’ai mis 84 588 euros (je pensais avoir mis plus, quelle belle surprise) d’apport pour l’appartement, soit environ 1/3 de son coût total.

J’avais déjà expliqué que je n’avais pas vraiment eu le choix car étant malade je ne pouvais pas emprunter plus de 200 000 euros à la banque sans fournir de dossier médical, il fallait donc que j’emprunte moins de 200 000 (195 000 pour pas que ce soit trop suspect) pour ne pas subir la sélection des dossiers médicaux. Défi réussi.

• Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur correspond à une garantie que prend la banque en cas de décès ou de maladie entrainant notre impossibilité de remboursement.

J’ai eu la super surprise de découvrir que je devais payer cette assurance emprunteur dès début janvier (date de la signature du contrat de prêt) et non fin février (jour de déblocage des fonds) (ce qui m’aurait semblé plus logique mais bon, visiblement pas).

Il est vraiment super important de faire attention au coût de l’assurance emprunteur qui peut totalement changer le coût final du prêt. Etant donné que de nombreuses banques font aussi assurance, elles ont tendance à imposer discrètement (même si la loi les empêche) de prendre l’assurance emprunteur chez elles, ce qui leur permet de se faire de l’argent d’une autre manière (les assureurs, tous des voleurs, tmtc).

De mon côté, j’ai eu beaucoup de chance puisque ma conseillère bancaire m’a permis d’obtenir une sacré réduction sur le coût total de mon assurance emprunteur qui me revient donc à 16,15 euros par mois, soit 80,75 euros depuis que j’ai l’appartement.

• Frais bancaires

A la signature du contrat de prêt, la banque fait payer des frais de dossier à hauteur de 850 euros et 1 755 euros d’assurance décès (c’est énormeeeeeeeeeee) dans mon cas. Tout cela est inscrit dans le contrat de prêt. Les frais de dossier sont négociables. Je ne l’ai pas fait, mais je sais qu’ils le sont. Soit un total de 2 605 euros.

• Assurance PNO (propriétaire non occupant)

Tout propriétaire doit avoir une assurance Propriétaire Non Occupant, en sus de l’assurance habitation du locataire (à demander chaque année).

J’ai décidé de la prendre également au Crédit Agricole pour un total de 12,92 euros par mois. Je n’ai aucune idée de si c’est cher ou non. J’ai commencé à la payer le 17 février, jour de la vente officielle, ce qui m’amène à un total de 38,91 euros.

• Mensualités du prêt

Je rembourse chaque mois (sauf le premier, aucune idée de la raison) 1012 euros de prêt. Au début du remboursement du prêt, on ne paie quasiment que des intérêts, le remboursement du capital arrivant vers la fin. J’ai aujourd’hui remboursé 2 934,61 euros de mon prêt.

• Charges

Les charges sont les sommes dues au syndic de copropriété qui est en charge de la maintenance des ascenseurs, de l’entretien des parties communes et des espaces verts, bref de tout ce qui appartient à la communauté des propriétaires.

Dans mon cas, cela correspond à 329,34 euros par trimestre. Il faut faire attention à bien prendre en compte cette donnée lors de l’achat d’un appartement car même si certaines charges sont récupérables dans le loyer (les 70 euros mentionnés plus haut), toutes ne le sont pas et une bonne partie reste à notre charge.

• Cotisation centre de gestion agréé

Ma comptable m’a recommandé d’adhérer à un centre de gestion agréé qui permet une réduction d’impôts sur les frais de comptabilité. Je n’ai pas encore vraiment compris ce que c’était, je ferai un compte rendu par la suite pour savoir si ça vaut ou non le coût.

J’ai adhéré au centre de gestion agréé de Saint-Malo, sous les conseils de ma comptable, et la cotisation de la première année s’élève à 50 euros. A suivre.

• Comptable

Ayant choisi le régime LMNP au réel pour tenter de payer le moins d’impôts possible, je suis dans l’obligation de prendre une comptable pour certifier mes comptes. Elle m’a aujourd’hui coûté 250 euros pour la création de ma société puisqu’elle n’a pas encore de déclaration d’impôts à faire pour 2022, l’année prochaine cela me coutera environ 500 euros.

• Autres coûts

Il est important de budgétiser les autres coûts cachés (ou non) : les meubles pour un meublé (j’ai dans mon cas acheté l’appartement avec les meubles donc je n’ai rien eu à débourser), les potentiels travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives, la taxe foncière, les impôooooots. Bref, plein de petits trucs qui au final font une grosse addition.

Aujourd’hui, mon achat n’est pas rentable et je le savais dès le début. J’ai investi dans une logique patrimoniale et en raison d’un énorme coup de coeur pour le logement (il est trop beau). Attention à bien choisir ses achats en fonction de ses objectifs afin de ne pas se retrouver avec de très mauvaises surprises par la suite.

A plus tard,

Audrey